Việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của các địa phương.

Dự thảo luật đất được sửa đổi: Định giá đất và quyền sử dụng

Kể từ khi luật đất đai được thông qua vào năm 1993, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua sự chuyển đổi kịch tính về chất lượng và số lượng. Vậy làm thế nào những thay đổi trong các lực lượng sản xuất được phản ánh trong các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực đất đai và trong việc soạn thảo luật nhằm xây dựng một thị trường bất động sản định hướng xã hội chủ nghĩa?

Theo chuyên gia pháp lý Nguyen Van Dinh, nhiều vấn đề vẫn còn trong quản lý và sử dụng đất. Nghị quyết số 11-NQ/TW về việc cải thiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bao gồm các nhiệm vụ để cải thiện các khung pháp lý và cơ chế chính sách để hỗ trợ thị trường bất động sản hoạt động tốt.

Đại hội của bên thứ 13 kêu gọi tái cấu trúc thị trường bất động sản và đất đai để đảm bảo sử dụng đất và tài nguyên hiệu quả và bền vững hơn - chỉ ra rằng hệ thống hiện tại vẫn còn đầy đủ hiệu quả.

Nghị quyết số 18-NQ/TW (ngày 16 tháng 6 năm 2022) cũng phác thảo các hướng dẫn chi tiết về việc cải thiện các hệ thống thông tin thị trường bất động sản, tăng cường các khung pháp lý, khuyến khích thanh toán không tiền mặt trong các giao dịch bất động sản và đảm bảo thị trường tài sản an toàn, bền vững và minh bạch.

Trong quá khứ, thị trường bất động sản thường được xem là giới hạn trong nhà ở đô thị. Ngày nay, nó kéo dài đất nông nghiệp, đất rừng, khu công nghiệp và các sản phẩm từ các căn hộ cao tầng và biệt thự đến các căn hộ và shoptels.

Sự phát triển này trong cơ sở sản xuất đòi hỏi phải cải cách pháp lý. Dự thảo luật đất đai, được đệ trình lên Quốc hội vào ngày 30 tháng 8, nhằm mục đích giải quyết các câu hỏi như vậy.

Định giá cho mục đích gì và trên thị trường nào?

Theo truyền thống, một mảnh đất được cho là có một giá trị chính xác duy nhất. Nhưng định giá nên thay đổi dựa trên mục đích - có thể là sản xuất nông nghiệp, sử dụng dân cư, tài sản thế chấp cho vay hoặc bồi thường để thu hồi đất.

Ví dụ, tỷ lệ bồi thường đất có thể chỉ là 60 USD/m2 cho việc sử dụng nông nghiệp, trong khi cùng một lô - một khi được đăng lại - có thể được bán với giá 800 USD1.200/m2 trở lên. Sự khác biệt này là một nguồn chính của căng thẳng và kiện tụng xã hội.

Khoản 2, Điều 158 của dự thảo luật phải xác định không chỉ mục đích sử dụng đất, mà còn là mục tiêu của mỗi định giá - cho dù đó là để đánh thuế, đầu tư, bồi thường hoặc bán lại.

là giá thực tế dựa trên thị trường của thị trường?

Một thị trường của người Viking ngụ ý các giao dịch với người mua và người bán sẵn sàng. Tuy nhiên, thị trường là năng động. Sử dụng dữ liệu từ 24 tháng qua (khoản 3, Điều 158) để định giá là có vấn đề - giá có thể đã thay đổi mạnh mẽ kể từ đó.

Hơn nữa, hầu hết Việt Nam trên 10.600 xã và phường thiếu dữ liệu giao dịch đầy đủ. Chỉ các thành phố lớn và trung tâm đô thị mới có khối lượng bán hàng cung cấp các so sánh đáng tin cậy.

{1 đưa

là đất là hàng hóa hay phương tiện sản xuất?

chiếm đoạt đất đai cho các dự án công cộng minh họa cho cuộc xung đột của người Viking thúc đẩy sự phát triển. Mặc dù các lực lượng thị trường có thể định hướng sử dụng đất một cách hiệu quả một cách hiệu quả, các thị trường không được kiểm soát có thể gây ra sự chậm trễ, không hiệu quả và gián đoạn xã hội. Vai trò của bang trong việc phân vùng và lập kế hoạch vẫn còn quan trọng.

Thay vì cố gắng xác định liệu đất đai có phải là hàng hóa của người Hồi giáo hay tài nguyên sản xuất hay không, thì điều quan trọng là liệu nó có thể được giao dịch hợp pháp hay không. Hạn chế rủi ro bán hàng đất đai trở lại nền kinh tế chỉ huy, điều mà không ai muốn.

Điều gì xác định một âm mưu tiêu chuẩn của người Viking?

Khoản 2, Điều 159 yêu cầu các khu vực có bản đồ địa chính kỹ thuật số và cơ sở dữ liệu giá đất phải thiết lập bảng giá đất chi tiết. Tuy nhiên, không phải tất cả các khu vực đều có bản đồ kỹ thuật số cập nhật.

Thay vào đó, luật nên tập trung vào việc xây dựng các hệ thống dữ liệu - thu thập và quản lý thông tin đất đai một cách có hệ thống. Cách tiếp cận tập trung vào dữ liệu này, sử dụng dữ liệu lớn và AI, phù hợp với các thực tiễn tốt nhất trên toàn cầu.

Một cách tiếp cận toàn diện để phục hồi đất

Một trong những vấn đề được tranh luận nhiều nhất trong Dự thảo Luật đất đai năm 2023 là phục hồi đất đai cho sự phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia hoặc công cộng.

Điều 79 của Dự thảo phân loại các dự án công cộng và tư nhân và phác thảo khi nào nhà nước có thể phục hồi đất để phát triển nhà ở. Tuy nhiên, định nghĩa về lợi ích công cộng của người Viking vẫn còn mơ hồ, đặc biệt là khi các dự án như vậy có lợi cho các nhà phát triển tư nhân.

Hai cách tiếp cận được trình bày: một cho phép chính quyền địa phương quyết định dựa trên các tiêu chí kỹ thuật; các dự án khác phân biệt theo kích thước (ví dụ: trên hoặc dưới 10 ha) và sử dụng.

Vấn đề cốt lõi là xác định vai trò của trạng thái. Là một bên trung lập, nhà nước phải cân bằng lợi ích cạnh tranh một cách minh bạch. Ví dụ, các nhà phát triển thường phải đối mặt với sự chậm trễ trong khoảng trống trong trang web, không có dòng thời gian rõ ràng hoặc đảm bảo để có được vùng đất sạch sẽ. Điều này gây ra sự vượt quá chi phí, tranh chấp pháp lý và căng thẳng tài chính.

Một dự án cơ sở hạ tầng du lịch ở Quang Bình minh họa điều này: Mặc dù đã được phê duyệt vào năm 2016 và nhận được phân bổ đất theo giai đoạn vào năm 2021 và 2022, chỉ có 75% tổng số đất đã được đưa ra - phân tán và không hoàn chỉnh - tiến triển.

Để khắc phục điều này, nhà nước phải hoạt động như một trung gian công bằng và cấm mọi hình thức đóng góp tài chính từ các nhà phát triển trong các quy trình lập kế hoạch, đảm bảo tính minh bạch tuyệt đối.

Giao dịch bất động sản bắt buộc thông qua các trao đổi: Ưu và nhược điểm

Tại một phiên họp của Quốc hội gần đây, tranh luận tập trung vào việc liệu các giao dịch cho các tài sản được xây dựng trong tương lai có phải thông qua trao đổi bất động sản hay không. Mặc dù điều khoản này đã từng được đưa vào Luật năm 2006, nhưng nó đã bị bãi bỏ vào năm 2014. Dự thảo hiện tại tìm cách khôi phục nó, chỉ áp dụng cho các tài sản được phát triển trong tương lai.

Bộ Xây dựng lập luận rằng việc sử dụng các trao đổi bắt buộc bảo vệ người mua và hỗ trợ thu thuế nhà nước, phòng chống rửa tiền và giám sát thị trường.

Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội ủng hộ các giao dịch tự nguyện, trích dẫn các mối quan tâm về chi phí và thực tế là các nhà phát triển được cấp phép có thể cung cấp đủ minh bạch. Chủ tịch Vu Hong Thanh nhấn mạnh rằng người mua nên giữ quyền tự do lựa chọn có nên giao dịch qua trao đổi.

Một số nhà lập pháp, như Le Thanh Hoan, đề xuất một mô hình của bên thứ ba liên quan đến các công chứng viên được chứng nhận thay vì trao đổi bất động sản, không phục vụ chức năng điều tiết. Trong mô hình này, các công chứng viên đảm bảo tuân thủ và bảo vệ pháp lý trong các giao dịch.

Luật đất đai sửa đổi, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản dự kiến sẽ định hình lại thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù không có cải cách nào là hoàn hảo, các nhà lập pháp dự kiến sẽ áp dụng một cách tiếp cận cân bằng, đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và sự công bằng cho tất cả các bên liên quan.

PV